公摊面积能不能减少？

新式住宅效果图

关于公摊面积的讨论角度可能至少包括以下两个：

1、公摊面积有存在的意义吗？

2、公摊面积能不能减少？

下面主要从上述两个角度谈一谈个人看法。

一、公摊面积有存在的意义吗？

这问题可能至少包括以下两方面含义：

1、作为实物，公摊面积有存在的意义吗？

一定有。

作为实物，公摊面积是指位于本楼内、为本楼服务的用房，其中，本单元本楼层的电梯、楼梯、（消防）前室、走廊的面积较大，在公摊面积中占比最大，由本楼层各户分摊；其它的如本单元本楼层的管道井、外墙等的面积较小，在公摊面积中占比较小，由本楼层各户分摊；本楼（非本小区）的入户大堂等的面积较小，在公摊面积中占比较小，由本楼所有各户分摊。本楼以外无论是否为本楼服务，以及本楼内为两栋以上楼（包括本楼）服务的用房，均不应计入公摊面积。

上述的电梯、走廊、管道井、外墙、本楼（非本小区）的入户大堂等，是平时必须使用的；上述的楼梯、（消防）前室等，是发生火灾时必须使用的；因此，作为实物，这些公摊面积必须存在，否则，如果本楼仅剩套内面积，则套内面积就无法使用了，最起码2楼以上无法上楼。

2、作为计价方式，公摊面积有存在的意义吗？

没有。

这问题，相当于能不能“取消公摊面积”？能不能取消按建筑面积计价，而是按套内面积计价？

个人理解，大家讨论的“取消公摊面积”，并不是真的想“取消”作为实物的公摊面积，因为如果真的“取消”了作为实物的公摊面积，仅剩套内面积，则套内面积就无法使用了，最起码2楼以上无法上楼。

大家真正希望的是：取消包括“公摊面积”即按建筑面积计价，而是按套内面积计价。

原因是：尽管与公摊面积相关的服务机构和政府监管部门关于公摊面积的计算、监管是基本完善的，不良房企弄虚作假不是大概率事件，但是，仍然存在不良房企利欲熏心、弄虚作假、坑害百姓，难以杜绝，而普通百姓难以发现，维权艰难，难以承受，应该趋利避害。

二、公摊面积能不能减少？

能。

大家讨论的“公摊面积大”，主要是指小高层、特别是指高层住宅公摊面积大。

公摊面积大，已导致社会上高度关注、怨声载道，人大代表和政协委员频繁提案要求解决该问题，已造成了不良社会舆论和社会矛盾。

公摊面积大，尽管存在不良房企弄虚作假的原因，但是，不是普遍原因，公摊面积大的普遍根源在于住宅设计存在不当，导致公摊面积大。

在住宅的总公摊面积中，其中的电梯间、楼梯间及其与进户门之间设置的公共（消防）前室和走廊的面积，占绝大部分，其它的占比不大。因此总公摊面积的大小，主要是由电梯间、楼梯间、公共（消防）前室和走廊的面积大小决定的。

公摊面积大有两个主要原因，都与火灾时疏散逃生所需条件相关。

一是小高层和高层住宅每单元须在电梯间、楼梯间与进户门之间设置公共（消防）前室和走廊。目的是为了住宅户内发生火灾时隔断烟火不蔓延至楼梯间、电梯间,不影响疏散逃生。

二是高层住宅每单元须设置两部疏散楼梯，比多层和小高层住宅增加一部疏散楼梯。目的是为了住宅户内发生火灾时住户在逃出进户门之后具有两个安全出口、两条疏散通道。

社会上广泛讨论的“取消公摊面积”，只可能减少不良房企弄虚作假，但其实质上只是改变房屋的计价方式，如俗语所述“背着抱着一般沉”，并未实质上减少购房人对公摊面积的负担。

因此，除了“取消公摊面积”，更重要的是：在住宅设计时进行充分的改进、优化，实质性的减少公摊面积。例如通过改进、优化住宅火灾时的疏散逃生模式，减少疏散逃生所需公摊面积。

（一）目前公摊面积这么大，火灾时疏散逃生仍然存在短板，例如：住宅每户只设置一个进户门，在住宅户内发生火灾时,从户内通往进户门外的公共空间只有一个疏散门，数量不足，非常不利疏散逃生

住宅火灾大多发生于进户门内，在发生火灾时，住户的疏散逃生过程实际上包括以下两个阶段：

第一阶段是尽快逃出进户门即逃离火灾现场，进入进户门外的公共空间。

第二阶段是通过公共空间的楼梯间，有时也通过（消防）电梯尽快逃到室内外安全区域。

为保障火灾时居民生命安全，在住宅发生火灾时，尽可能给住户提供易于疏散逃生和消防救援的条件，是住宅最重要的安全性能。

因此，在住宅防火设计中有一个原则：对于安全出口和疏散门的布置，要使人员在住宅着火后能有多个不同方向的疏散路线可供选择和疏散，要尽量将安全出口和疏散门均匀分散布置在平面上的不同方位。

但是，令人遗憾的是，上述原则在大多数情况下，普遍没有得到遵循，非常不利疏散逃生。

最不利的是：住宅火灾大多发生于进户门内，各种高度的住宅户内发生火灾时，每户从户内通往进户门外的公共空间，都只设置一处进户门，即都只具有一个疏散门、一条疏散通道，数量不足，导致“每户”范围内能有多个不同方向的疏散路线无法实现（属于第一阶段），因此总体上，各种高度的住宅对每户而言，住宅户内发生火灾时都不具有全过程的、完整的两条疏散通道，非常不利疏散逃生。

一旦唯一进户门（疏散门）或其附近被烟火蔓延，住户就无法逃出户内即逃离火灾现场，将面临无处可逃的境地，会对人员的疏散安全、心理和精神造成很大危害。如果住户无法逃出唯一进户门，无论进户门外的公共空间设置多少个安全出口、多少条疏散通道都失去了意义。

由上可见，现有住宅在火灾疏散逃生方面，在户内发生火灾时，首先从户内通往进户门外的公共空间就存在消防安全隐患。

时常看到新闻视频报道：某住宅楼发生火灾，进户门或附近被烟火蔓延，住户因无法逃出进户门即逃离火灾现场导致伤亡，或因无法逃出进户门而被迫逃到窗外避险坠落导致伤亡，或被迫从窗口跳下导致伤亡。

例如2022年1月19日辽宁省大连市甘井子区千山心城小区77号住宅楼发生火灾，一住户因进户门及其附近被烟火蔓延无法逃出进户门，两人不幸在户内死亡，另外两人被迫逃到窗外避险，不幸坠亡。

如果当时的住宅每户设置不同方位的两处进户门（疏散门），即使其中一处被烟火蔓延不能用于疏散逃生，住户可通过另一处疏散逃生，就能避免无处可逃，能避免或大幅减少伤亡，能保障生命安全。

由上可见，住宅每户设置不同方位的两处进户门（疏散门）（暂称为“前后两面双向进户门住宅”），是非常重要、实用和必要的，对于亲身经历和现场目睹过住宅火灾的居民而言，这是迫切的现实需求，而对于未曾亲历和目睹过火灾的居民而言，这无疑也是潜在需求，在万一遭遇住宅火灾时能挽救生命，只是大多数人可能还没有注意到。

因此，为保障火灾时住户生命安全，住宅每户从户内通往进户门外的公共空间，应设置不同方位的两处进户门（疏散门）。

这样设置，甚至比在进户门外的公共空间每单元每层设置两部疏散楼梯，即具有两个安全出口、两条疏散通道更重要、更实用、更必要，也比设置户内安全房间、消防救援口更重要、更实用、更必要。

（二）探索创新新模式住宅，补上住宅防火疏散逃生的短板，解决火灾时不易疏散逃生和小高层和高层住宅公摊面积大问题

探索创新一种新模式住宅。通过改进现有住宅电梯间、楼梯间与住宅主体的组合模式，改进（消防）前室和走廊，以及疏散门和安全出口、疏散出口的设计模式，补上住宅防火疏散逃生的短板，解决火灾时不易疏散逃生和小高层和高层住宅公摊面积大问题。