潘晓俊 潘瑞（金融从业者）
自然资源部部长王广华4月25日在全国自然资源和不动产确权登记工作会议上宣布，我国全面实现不动产统一登记。
早在2007年公布并生效的《中华人民共和国物权法》第10条即规定“国家对不动产实行统一登记，统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”为了落实物权法规定的不动产统一登记，国务院于2014公布了《不动产登记暂行条例》，规定“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作”，随后，自然资源部制定并公布了《不动产登记暂行条例实施细则》，正式将不动产统一登记提上日程。2020年5月28日公布的《中华人民共和国民法典》第9条延续《物权法》第10条再次明确规定“国家对不动产实行统一登记”。
然而有鉴于长期以来，中国法律并未强行要求所有的不动产均纳入登记范畴，且由于存在土地、森林、草原、建筑物等不同不动产主管机关针对不同的不动产推行不同的登记制度，加之东西部差异、城乡差距等各种客观原因，一直未能全面实现不动产统一登记。此次，自然资源部宣布全面实现不动产统一登记，是履行民法典所赋予的法定职责。
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什么是不动产统一登记
不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。
国家实行不动产统一登记制度，首先是统一不动产登记机关，即所有不动产登记，无论是土地还是建筑物或是森林、草原、矿产资源等，均由唯一的不动产登记机关予以登记。其次是统一的不动产登记效力。依据民法典第209条的规定，除了法律另有规定之外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。因此，除了法律另有规定的情形外，不动产登记是所有不动产物权变动的生效要件，这也是开展全面不动产统一登记的重要原因之一。再次，不动产统一登记要求建立统一的不动产登记簿，依据统一的不动产登记程序予以进行。
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不动产统一登记都登记什么
根据《不动产登记暂行条例》，登记的适用对象方面，包括：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。
此前房产证还有效吗是否需换发？旧证依然有效，权利随动随换。例如2016年10月8日，上海全面实施不动产统一登记制度。包括集体土地所有权，房屋等建筑物、构筑物所有权，森林、林木所有权，耕地、林地、草地等土地承包经营权，建设用地使用权，宅基地使用权，海域使用权，地役权，抵押权，律规定需要登记的其他不动产权利在内的不动产权利均可登记。从那时起，上海的房地产登记就变成不动产登记，绿色的房地产权证和登记证明停止发放，换成红色的不动产权证书。按照“随动随换”的原则，实施不动产统一登记前依法核发的各类不动产权属证书、登记证明依然有效。如果房产有出让、抵押、买卖等情况，则会换发新的不动产证.所以如果您的房产没有发生此类变化，绿色的房地产权证依然有效，不必进行换发。
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不动产统一登记的有利性
全面实施不动产统一登记，可以带来诸多方面的好处。一方面可以提高交易效率,确权登记,另一方面也可以强化管理,配合相关改革,发展不动产市场其意义重大。简化交易手续,提高效率；准确确定权属,减少纠纷；便于信息共享,提高管理效能；预防虚假交易,维护交易安全；配合不动产税改革；便于统计和监测；有利于不动产金融产品创新，准确的不动产登记信息,可以降低抵押贷款等金融产品的风险,推动不动产金融产品的创新。此外不动产统一登记有助于反腐：很多人希望不动产登记能够遏制官员腐败。专家表示，虽然不动产统一登记的初衷不是以反腐为目标，但是如果司法机关、纪检监察机关等依法查询的话，确实可以迅速查询到以人为单位的名下所有不动产，这会对贪腐官员起到震慑作用。
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不动产统一登记与金融的关系
不动产统一登记首先大家想到的是房产税：不动产登记系统能够建立，房产税的推进将会明显加速。因为不动产统一登记制度，有助于推动全国房产的住房信息联网，为房产税的全面征收提供条件。如果不动产能够统一登记，那么房产税的推进将消除主要技术障碍。全面实现不动产统一登记也可以为征收不动产税（房地产税）提供保障，但是全面实现不动产统一登记与是否征收不动产税（房地产税）并没有必然联系。换言之，即便没有实现不动产统一登记也可以征收房地产税，反之，即便进行了统一登记也不是必然要征收房地产税。
不动产统一登记丰富了抵押物类型：目前各大银行的贷款仅限于商品房、厂房、商铺等常见的个人资产作为抵押物，但目前出台此政策（不动产统一登记）后，那么对于银行来讲有利于不动产金融产品创新，土地、或者是林木所有权、更或者是地役权等都作为抵押物向客户授信将更加标准化，但受限于此类抵押物的评估评级，相比房产而言此类不动产还是相对较为冷门；
不动产统一登记有利于异地房产抵押：由于不动产统一登记之后，意味着全国房产正式联网，意味着老百姓全国有多少房产或资产一查便知；此前本地银行基本不接受外地的房产作为抵押物，随着统一不动产登记未来本地银行将越来越多受理异地抵押物，毕竟对于人口输出大省来说，此类客群众多。在目前客户贷款需求萎缩的大环境下，此类客户的需求也是本地商业银行的核心诉求。
不动产统一登记有利于与银行合作推行“无纸化+零见面”在线办理抵押服务模式：随着全国进一步推广“一网通办”平台，提升线上业务办理比例，减少纸质材料，实现全流程电子材料传递。取消企业抵押注销业务纸质材料，只审核电子资料，银行通过“不动产登记一网通办平台”或者其他网络渠道，将简化后的申请书等材料、信息传输到不动产登记平台，由不动产登记中心完成各项流程，并生成电子证明，真正实现“零见面”服务，实现了“全链条一个环节”办理。
